Regler for boligbytte som lejer: Lejeloven §161

Din bytteret ifølge lejeloven

Som lejer af en beboelseslejlighed har du en lovfæstet ret til at bytte bolig med en anden lejer. Retten følger af lejeloven §161 og kan ikke fraviges i din lejekontrakt. Det betyder, at selv om din lejekontrakt ikke nævner bytte, har du stadig retten.

Retten gælder for lejligheder, der udelukkende er udlejet til beboelse. Erhvervslejemål og blandede lejemål er ikke omfattet.

Betingelser for bytte

Udlejer kan modsætte sig byttet, hvis en af de fire betingelser i § 161, stk. 2, er opfyldt:

1. Lille ejendom med udlejer som beboer: Udlejer bor selv i ejendommen, og den har færre end 7 lejligheder (nr. 1).
2. Botid: Du har ikke beboet lejligheden i 3 år (nr. 2).
3. Antal beboere: Lejligheden vil efter byttet blive beboet af flere end én person pr. beboelsesrum (nr. 3). I en 2-værelses lejlighed kan udlejer altså afvise, hvis der flytter mere end 2 personer ind.
4. Rimelig grund: Udlejer har i øvrigt rimelig grund til at modsætte sig det konkrete bytte (nr. 4).

Hvem kan du bytte med?

Du kan bytte med en anden lejer af en beboelseslejlighed. Det omfatter:

• Lejere i private lejeboliger
• Lejere i almene boliger (KAB, AAB, 3B, FSB osv.)

Bytteretten omfatter ikke bytte med andelshavere eller ejere. Du kan altså ikke bruge lejelovens § 161 til at bytte med en andelsbolig. Det kræver i stedet, at din udlejer frivilligt accepterer den nye lejer, og at andelsboligforeningen godkender dig (se byt lejebolig til andelsbolig).

Udlejers indsigelsesmuligheder

Udlejeren kan modsætte sig af de fire grunde ovenfor (§ 161, stk. 2). Udlejeren skal modsætte sig, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og efter byttet vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum (§ 161, stk. 5). Beboermaksimum gælder kun, hvor kommunen har besluttet det.

Uden for disse grunde kan udlejer ikke blokere byttet. Loven giver ikke udlejer en fast svarfrist, og tavshed er ikke det samme som et ja. Afviser udlejer byttet uden en lovlig grund, eller svarer udlejer ikke, kan du indbringe sagen for boligretten. Uenighed om bytteretten i en privat lejebolig hører ikke under huslejenævnet (lejelovens § 202). Se vores artikel om hvad du gør, når udlejer nægter.

Huslejen ved bytte

Ved et bytte overtager den nye lejer lejligheden (§ 161, stk. 1), og udlejer kan ikke udleje på skrappere vilkår end de sædvanlige. Udlejeren kan kun hæve huslejen i forbindelse med byttet, hvis udlejer vil forbedre lejligheden og følger proceduren i § 161, stk. 3-4: udlejer skal straks give dig besked og senest 1 måned efter din meddelelse om bytte bede huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse.

Dog kan udlejeren varsle en lejeforhøjelse efter de almindelige regler (f.eks. omkostningsbestemt huslejestigning), uafhængigt af byttet.

Processen i praksis

1. Find byttepartner: Via BytHjem, Facebook-grupper eller boligorganisationens opslagstavle.
2. Giv udlejer besked: Skriv til din udlejer og oplyse, hvem du ønsker at bytte med, og hvornår.
3. Vent på svar: Loven fastsætter ingen svarfrist, og manglende svar er ikke en accept. Hold fast i skriftlig dokumentation. Afviser udlejer uden lovlig grund eller svarer ikke, kan du indbringe sagen for boligretten.
4. Ny lejeaftale: Den indflyttende lejer overtager lejligheden, og udlejer indgår lejeaftale med vedkommende på sædvanlige vilkår.
5. Fraflytningssyn: Begge boliger synes for skader og slid.
6. Flytning: I aftaler en dato, og byttet gennemføres.