Lejeloven: Din guide til rettigheder som lejer

Hvad er lejeloven?

Lejeloven (Lov om leje) er den centrale lov, der regulerer forholdet mellem lejer og udlejer i private lejeboliger i Danmark. Den 1. juli 2022 blev den tidligere lejelov og boligreguleringsloven samlet i én konsolideret lov. Loven er LOV nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer.

Loven gælder for private udlejningsboliger. Almene boliger har deres egen lov, almenlejeloven, som indeholder lignende, men ikke identiske regler. Hvis du bor i en andelsbolig, er det andelsboligloven og foreningens vedtægter, der regulerer dit boligforhold.

Huslejefastsættelse

Et af lejelovens vigtigste emner er, hvordan huslejen fastsættes. Der findes tre hovedmodeller:

Det lejedes værdi (kapitel 4, § 42 ff.)

Huslejen må ikke væsentligt overstige det lejedes værdi. Det betyder, at lejen skal svare til, hvad lignende lejemål i området koster. Denne regel gælder som udgangspunkt for alle lejemål i uregulerede kommuner. I regulerede kommuner kan gennemgribende forbedrede lejemål også lejes ud efter det lejedes værdi (§ 19, stk. 2).

Omkostningsbestemt husleje (§ 19, stk. 1)

I regulerede kommuner (de fleste større byer) kan huslejen fastsættes efter ejendommens driftsudgifter plus et afkast. Denne model gælder for ældre ejendomme og holder typisk huslejen lavere end markedslejen.

Markedsleje

For ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991 (§ 54, stk. 1), kan udlejer fastsætte huslejen frit efter markedsvilkår. Det er derfor, nyere lejeboliger ofte er markant dyrere end ældre.

Depositum og forudbetalt leje

Ifølge lejelovens §59 kan udlejer ved lejemålets indgåelse kræve et depositum på op til 3 måneders husleje. Derudover kan der kræves forudbetalt leje på op til 3 måneder, dog højst lejen i opsigelsesperioden. Det samlede beløb, du skal betale ved indflytning, kan altså maksimalt svare til 6 måneders husleje.

Depositum er sikkerhed for alle dine forpligtelser ved fraflytning (§ 59, stk. 1), fx istandsættelse og eventuel skyldig husleje.

Vedligeholdelse

Lejeloven skelner mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse. Udlejer er ansvarlig for ejendommens ydre vedligeholdelse, herunder tag, facade, fællesarealer og installationer som varmeanlæg og vandforsyning.

Indvendig vedligeholdelse, som maling, hvidtning og lakering af gulve, kan pålægges lejeren, hvis det er aftalt i lejekontrakten. Hvis der ikke er aftalt noget, påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejer.

Fraflytning og istandsættelse

Ifølge § 187 skal en udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, afholde fraflytningssyn senest 2 uger efter at have fået kendskab til fraflytningen, og lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Hvis synet ikke afholdes inden for fristen, mister udlejer retten til at kræve istandsættelse betalt af lejeren. Det er derfor afgørende at kende sine rettigheder ved fraflytning.

Lejeren skal aflevere boligen i den stand, der er aftalt i lejekontrakten, dog med fradrag for normal slitage. Udlejer kan ikke kræve, at boligen afleveres i bedre stand end ved indflytning.

Opsigelse

Som lejer kan du typisk opsige din lejebolig med 3 måneders varsel (§ 175, stk. 1). Udlejerens muligheder for at opsige er stærkt begrænsede. Udlejer kan fx opsige, hvis udlejer selv ønsker at bebo lejligheden (§ 171, stk. 1, nr. 1), og så er varslet 1 år (§ 175, stk. 2). Der gælder strenge betingelser.

Bytteret

Lejelovens § 161 giver dig som lejer ret til at bytte din lejebolig med en anden lejer. Udlejer kan modsætte sig byttet af fire grunde (§ 161, stk. 2): udlejer bor selv i ejendommen, og den har færre end 7 lejligheder; du har ikke boet i lejligheden i 3 år; lejligheden vil blive beboet af flere end én person pr. beboelsesrum; eller udlejer har i øvrigt rimelig grund til at afvise byttet. Loven giver ikke udlejer en fast svarfrist. Afviser udlejer byttet uden en lovlig grund, kan du indbringe sagen for boligretten (§ 202), fordi uenighed om bytte ikke hører under huslejenævnet.

Bytteretten er en vigtig ret, der giver lejere mulighed for at skifte bolig uden at opgive fordelene ved en lejekontrakt med lav husleje. Læs mere i vores guide til at bytte lejebolig.

Huslejenævnet

Huslejenævnet er et kommunalt organ, der afgør tvister mellem lejer og udlejer. Som lejer kan du indbringe sager om for høj husleje, uenighed om vedligeholdelse, depositum og fraflytning. Gebyret for at indbringe en sag er 367 kr. (2026).

Huslejenævnets afgørelser er bindende, men kan indbringes for boligretten inden 4 uger. Det er en relativt billig og tilgængelig måde at håndhæve sine rettigheder som lejer.

Almene boliger og lejeloven

Almene boliger (boliger ejet af almene boligorganisationer) er reguleret af almenlejeloven, ikke den almindelige lejelov. Reglerne ligner på mange punkter, men der er forskelle, blandt andet i forhold til huslejefastsættelse og beboerdemokrati. Hvis du bor alment, skal du derfor orientere dig i almenlejelovens bestemmelser.