Depositum: Regler, beløb og tilbagebetaling

Hvad er depositum?

Depositum er et beløb, du som lejer betaler til udlejer ved indflytning. Det fungerer som sikkerhed for dine forpligtelser over for udlejer, når du flytter ud, fx istandsættelse af boligen og eventuel skyldig husleje. Reglerne for depositum er fastsat i lejelovens §59.

Depositummet tilhører dig som lejer, indtil det eventuelt bruges til berettigede krav ved fraflytning. Ifølge § 59, stk. 1, står det til sikkerhed for alle lejerens forpligtelser ved fraflytning, så udlejer kan også modregne skyldig husleje og andre berettigede krav.

Hvor meget må udlejer kræve?

Lejeloven sætter klare grænser for, hvad udlejer kan kræve ved indflytning:

Depositum: Maksimalt 3 måneders husleje (grundleje, uden aconto til forbrug).

Forudbetalt leje: Maksimalt 3 måneders husleje og højst lejen i opsigelsesperioden. Den forudbetalte leje bruges til at dække de sidste måneder af lejeperioden, så du ikke skal betale husleje i opsigelsesperioden.

Samlet: Du kan maksimalt blive bedt om at betale 6 måneders husleje ved indflytning (3 måneder depositum + 3 måneder forudbetalt leje), plus den første måneds husleje.

Et konkret eksempel

For en 2-værelses lejlighed i København med en månedlig husleje på 12.000 kr kan det samlede beløb ved indflytning se sådan ud:

Depositum: 36.000 kr (3 x 12.000 kr). Forudbetalt leje: 36.000 kr (3 x 12.000 kr). Første måneds husleje: 12.000 kr. I alt: 84.000 kr.

Det er et betydeligt beløb, og det er en af grundene til, at mange unge og førstegangssøgende har svært ved at komme ind på det private lejemarked. Til sammenligning kræver en andelsbolig et indskud, der svarer til andelens købspris, men ingen depositum.

Hvad kan depositum bruges til?

Udlejer kan bruge depositummet til at dække berettigede krav ved fraflytning. Ud over eventuel skyldig husleje eller forbrug omfatter det typisk istandsættelse:

Maling af vægge og lofter, hvis det er aftalt i lejekontrakten. Reparation af skader, der går ud over normal slitage. Rengøring, hvis boligen ikke afleveres i ryddet og rengjort stand.

Udlejer kan ikke kræve, at boligen afleveres i bedre stand end ved indflytning. Normal slitage, som lette ridser i gulve, små huller efter ophængte billeder eller almindelig patina, skal udlejer acceptere.

Fraflytningssyn og fristen på 2 uger

Ifølge lejelovens § 187, stk. 3 skal en udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, afholde fraflytningssyn senest 2 uger efter at have fået kendskab til, at du er fraflyttet. Ved synet gennemgås boligen, og eventuelle istandsættelseskrav dokumenteres.

Denne frist er afgørende. Hvis udlejer ikke afholder fraflytningssyn inden for fristen eller ikke udleverer fraflytningsrapporten rettidigt, bortfalder udlejers krav på istandsættelse (§ 187, stk. 5). Andre krav, fx skyldig husleje, kan udlejer stadig modregne.

Under synet har du ret til at være til stede. Udlejer skal indkalde dig skriftligt med mindst 1 uges varsel. Sørg for at dokumentere boligens stand med fotos, både ved indflytning og fraflytning.

Tilbagebetaling af depositum

Efter fraflytningssynet skal udlejer opgøre eventuelle istandsættelseskrav og tilbagebetale det resterende depositum. Loven angiver ikke en præcis frist i dage for tilbagebetalingen. Fraflytningsrapporten skal du dog have ved synet eller senest 2 uger efter (§ 187, stk. 4).

Hvis udlejer trækker processen i langdrag, kan du rykke skriftligt og derefter indbringe sagen for huslejenævnet.

Hvad gør du, hvis udlejer ikke betaler tilbage?

Hvis udlejer tilbageholder depositum uden berettiget grund, har du flere muligheder:

1. Skriv til udlejer. Send en skriftlig henvendelse (email med kvittering eller anbefalet brev) med en frist for tilbagebetaling.

2. Indbring sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet i din kommune kan behandle tvister om depositum. Gebyret er 367 kr. (2026). Huslejenævnets afgørelse er bindende.

3. Boligretten. Hvis du er uenig i huslejenævnets afgørelse, kan sagen indbringes for boligretten inden 4 uger.

Typiske tvister om depositum

De mest almindelige konflikter om depositum handler om:

Normal slitage vs. skader. Udlejer kræver betaling for istandsættelse, der reelt dækker normal slitage. Som lejer skal du kun betale for skader, der går ud over det normale.

Overskridelse af fraflytningsfristen. Udlejer afholder fraflytningssyn for sent (mere end 2 uger efter at have fået kendskab til fraflytningen) og mister dermed retten til at kræve istandsættelse.

Oppustede istandsættelsesregninger. Udlejer fremsender regninger for arbejde, der er dyrere end markedsprisen, eller for arbejde, der ikke var nødvendigt.

Andelsbolig: Indskud i stedet for depositum

Hvis du køber en andelsbolig, betaler du ikke depositum. I stedet betaler du et indskud, der svarer til købsprisen for din andel i foreningen. Indskuddet er din ejerandel og tilbagebetales ved salg af andelen. Det er en grundlæggende forskel i forhold til lejeboligens depositum, der er en sikkerhedsstillelse.