Byt lejebolig, din ret ifølge lejeloven (guide 2026)

Din lovfæstede bytteret

Lejeloven §161, stk. 1 fastslår: "Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden."

Det er altså en lovfæstet ret, ikke noget du skal bede om tilladelse til. Udlejer kan kun modsætte sig af de fire grunde, loven opregner. Det er din ret, og den kan du bruge til at flytte tættere på arbejde, få mere plads, skifte bydel eller flytte til en helt anden by, uden at stå på en venteliste.

For almene boliger gælder tilsvarende regler i almenlejeloven § 69. Også her kan boligorganisationen afvise, hvis du har boet der under 3 år, men nogle organisationer lemper kravet (fx KAB: 2 år i de fleste afdelinger).

Vigtigt: Bytteretten gælder kun lejer-til-lejer

Social- og Boligministeriet (sm.dk) bekræfter, at bytteretten ikke omfatter bytte med en andelshaver. Du kan kun bruge lejelovens §161 til at bytte med en anden lejer af en beboelseslejlighed. Ønsker du at bytte til en andelsbolig, sker det efter andelsboligforeningens vedtægter, ikke efter lejeloven.

Hvornår kan udlejer modsætte sig?

Ifølge §161, stk. 2 kan udlejer modsætte sig bytte, hvis en af følgende betingelser er opfyldt:

1. Udlejer bor i ejendommen, og den har færre end 7 lejligheder. Små ejendomme med udlejers egen bopæl er altså undtaget.
2. Du har ikke boet i lejligheden i 3 år. Det er din bopælstid der tæller, ikke den du bytter med.
3. Overbeboelse: Lejligheden vil efter byttet blive beboet af flere end 1 person per beboelsesrum.
4. Rimelig grund: Udlejer har i øvrigt rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte. Denne bestemmelse fortolkes snævert i praksis, det er ikke en "catch-all".

Vigtigt: En rimelig grund kræver en vis tyngde. Det er fx ikke nok, at udlejer hellere selv vil vælge en ny lejer. Et eksempel på en rimelig grund kan være, at den indflyttende lejer tidligere har misligholdt et lejeforhold hos udlejer.

Obligatorisk afvisning ved beboermaksimum (§161, stk. 5)

Udlejer skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden er omfattet af kommunens beboermaksimum, og byttet vil resultere i mere end 2 personer per beboelsesrum. Det er ikke en valgmulighed for udlejer, det er et lovkrav.

Ældreboliger og ustøttede plejeboliger (§161, stk. 6)

For ældreboliger og ustøttede plejeboliger kan udlejer kræve, at den nye lejer opfylder bestemte kriterier (f.eks. alderskrav). Det er en særregel, der kun gælder denne boligtype.

Ingen fast svarfrist for udlejer

Loven giver ikke udlejer en fast svarfrist, og tavshed er ikke det samme som et ja. Afviser udlejer byttet uden en lovlig grund, eller svarer udlejer ikke, kan du indbringe sagen for boligretten. Uenighed om bytteretten i en privat lejebolig hører ikke under huslejenævnet (lejelovens § 202). I almene boliger afgøres uenighed om bytte af beboerklagenævnet (almenlejelovens § 76).

Tip: Send din anmodning som anbefalet brev eller via e-mail med kvittering for modtagelse. Så kan du dokumentere, hvornår udlejer fik den.

Særregel: Udlejer vil forbedre lejligheden (§161, stk. 3-4)

Vil udlejer forbedre lejligheden i forbindelse med byttet og fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, skal udlejer straks give dig besked og senest 1 måned efter din byttemeddelelse bede huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse. Du skal have kopi af anmodningen og oplysning om den forventede leje.

Når du har fået kopi af forhåndsgodkendelsen, har du 14 dage til at beslutte, om du stadig vil gennemføre byttet med den nye, forhøjede leje, eller trække dig. Det er en vigtig beskyttelsesregel: du bindes ikke til et bytte, hvor lejen pludselig stiger kraftigt.

Bytte ind i en andelsboligforenings lejlighed (§ 162, stk. 2)

Lejelovens § 162, stk. 2, fastslår en vigtig detalje: Hvis du bytter dig ind i en lejlighed, der tilhører en andelsboligforening (dvs. foreningen ejer ejendommen og lejer lejligheder ud til ikke-andelshavere), kan det være en betingelse, at du indtræder som medlem af foreningen. Det kan betyde, at det ikke er gratis at flytte ind.

Tjek altid, om den bolig du bytter dig ind i er ejet af en andelsboligforening. Hvis ja, kan der være et krav om andelskøb.

Private vs. almene lejeboliger

Trin-for-trin: Sådan bytter du lejebolig

1. Tjek din bopælstid

Har du boet i din bolig i mindst 3 år? I almene boliger kan din organisation have lempet kravet. Se indflytningsdatoen i din lejekontrakt. Det er din bopælstid der tæller, den du bytter med behøver ikke have boet i sin bolig lige så længe.

2. Find en byttepartner

Opret din bolig på BytHjem og angiv hvad du søger. Vores matching-algoritme finder relevante byttepartnere, inklusiv trepartsbytte, som udvider dine muligheder markant.

3. Meddel udlejer skriftligt

Når I har fundet hinanden, meddeler I begge jeres udlejere skriftligt, at I ønsker at bytte. Send anmodningen som anbefalet brev eller e-mail med kvittering, så du kan dokumentere, hvornår udlejer fik den.

4. Vent på svar

Udlejer kan godkende eller afvise. Afviser udlejer, skal begrundelsen være en af de fire lovbestemte grunde. Loven fastsætter ingen svarfrist, og manglende svar er ikke en accept. Afviser udlejer uden lovlig grund eller svarer ikke, kan du indbringe sagen for boligretten (almene boliger: beboerklagenævnet).

5. Nye lejeaftaler

Ved bytte indgås nye lejeaftaler. Du overtager den nye bolig til den eksisterende husleje, medmindre udlejer forbedrer lejligheden efter § 161, stk. 3-4, eller der gælder særlige vilkår for lejligheden (§ 162, stk. 1). Der er ingen prisforhandling ved lejeboligbytte.

6. Fraflytning og indflytning

Du afleverer din bolig efter fraflytningssyn og flytter ind i den nye. Koordinér overtagelsesdatoer, så I flytter samtidigt og undgår mellemperiode.

Skabelon: Bytteanmodning til udlejer

Her er en skabelon, du kan tilpasse og sende til din udlejer. Send den som anbefalet brev eller e-mail med kvittering:

[Dit navn]
[Din adresse]
[Dato]

Til [Udlejers navn/administrationsselskab]
[Udlejers adresse]

Vedr.: Anmodning om boligbytte i henhold til lejelovens §161

Undertegnede, [dit fulde navn], lejer af lejligheden beliggende [din adresse], anmoder hermed om at bytte bolig med [byttepartnerens fulde navn], som er lejer af lejligheden beliggende [byttepartnerens adresse] hos [byttepartnerens udlejer].

Jeg har boet i min nuværende lejlighed siden [indflytningsdato], hvilket er mere end 3 år.

Byttet omfatter [antal personer] personer, der flytter ind: [navne og fødselsdatoer på alle der flytter ind].

Jeg anmoder om, at byttet træder i kraft pr. [ønsket overtagelsesdato].

Jeg beder om Deres skriftlige svar. Såfremt De mener, at en af betingelserne i lejelovens § 161, stk. 2, er opfyldt, beder jeg om en skriftlig begrundelse.

Med venlig hilsen
[Dit navn]
[Telefonnummer og e-mail]

Depositum og økonomi

Lejeboligbytte er i praksis gratis, der er ingen handelsomkostninger, ingen mægler og ingen prisforhandling. Men der er nogle økonomiske poster at være opmærksom på:

• Depositum fra din nuværende bolig: Du får dit eksisterende depositum tilbage fra din nuværende udlejer efter fraflytningssyn, med eventuelt fradrag for istandsættelse og andre berettigede krav.
• Depositum til din nye bolig: Du betaler nyt depositum til din nye udlejer. Størrelsen følger din nye lejekontrakt (typisk 3 måneders husleje).
• De to deposita er uafhængige. Du kan ikke forvente at "overføre" dit depositum. I praksis skal du altså kunne lægge nyt depositum ud, inden du får det gamle retur.
• Husleje: Du overtager den nye bolig til den eksisterende husleje, medmindre udlejer forbedrer efter § 161, stk. 3-4. Der er ingen prisforhandling.
• Istandsættelse: Din nuværende bolig skal afleveres i kontraktmæssig stand. Budgettér med eventuel maling, rengøring eller reparation.
• Dusør er forbudt: Det er ikke tilladt at kræve eller modtage betaling (dusør) for et bytte (lejelovens § 15, almenlejelovens § 7).

Hvad hvis udlejer siger nej?

Afviser udlejer byttet uden en lovlig grund efter § 161, stk. 2, eller svarer udlejer ikke, kan du indbringe sagen for boligretten. Uenighed om bytteretten i en privat lejebolig hører ikke under huslejenævnet (lejelovens § 202). Bor du alment, afgøres uenigheden af beboerklagenævnet (almenlejelovens § 76). Få gerne rådgivning hos en lejerforening først.

Tip: Dokumentér alt skriftligt fra starten. En klar skriftlig anmodning med anbefalet brev gør det lettere at bevise dit krav, hvis sagen ender i retten eller nævnet.