Sammenlægning af andelsboliger

Hvad er en sammenlægning?

En sammenlægning af andelsboliger betyder, at to tilstødende boliger kombineres til én større enhed. Det er en attraktiv mulighed for andelshavere, der ønsker mere plads, fx familier der er vokset ud af en toværelses. Særligt i København er efterspørgslen stor, og mange foreninger ser positivt på sammenlægninger, fordi de skaber større familievenlige boliger.

Der findes to hovedtyper: horisontal sammenlægning, hvor to lejligheder ved siden af hinanden forbindes, og vertikal sammenlægning, hvor en lejlighed over eller under forbindes via en intern trappe. Horisontal sammenlægning er langt den mest almindelige, da den er teknisk enklere.

Vedtægtskrav og godkendelser

Før du kan gå i gang, skal du sikre dig, at foreningens vedtægter tillader sammenlægning. Mange foreninger har vedtægtshjemmel til det, men kravene varierer:

• Bestyrelsens godkendelse er altid påkrævet. Bestyrelsen skal sikre, at arbejdet er forsvarligt og overholder gældende regler.
• Nogle foreninger kræver 2/3 flertal på generalforsamlingen for at godkende en sammenlægning.
• ABFs standardvedtægter giver ikke i sig selv naboer fortrinsret. ABF har dog en alternativ bestemmelse, som foreninger kan vælge at indføre, hvor en andelshaver, der vil købe en bolig med henblik på sammenlægning, får fortrinsret foran ventelisterne. Den gælder kun, hvis jeres forening har vedtaget den.

Det anbefales at kontakte bestyrelsen tidligt i processen for at afklare kravene, inden du investerer tid og penge i projektet.

Kommunens samtykke og byggetilladelse

I de fleste kommuner kræver sammenlægning af boliger kommunens samtykke efter lov om boligforhold (§ 3). Københavns Kommune skriver, at du altid skal have samtykke fra kommunen, hvis du vil sammenlægge lejligheder. Kommunen kan ikke nægte, hvis det samlede bruttoetageareal højst er 130 m². Nogle kommuner tillader større boliger; Københavns Kommune accepterer fx op til 150 m² og under særlige betingelser op til 180 m². Spørg din kommune om den lokale praksis.

Derudover kræves en byggetilladelse, hvis arbejdet påvirker fx brandforhold, bærende konstruktioner eller boligarealet. I så fald stiller bygningsreglementet krav til:

• Statik. Hvis der fjernes bærende vægge, skal en ingeniør beregne den nye konstruktions bæreevne.
• Brandkrav. Den sammenlagte bolig skal opfylde kravene til flugtveje og brandsektionering.
• Ventilation. Eksisterende ventilationskanaler må ikke blokeres, og den nye lejlighed skal have tilstrækkelig ventilation.
• BBR-opdatering. Efter sammenlægningen skal Bygnings- og Boligregistret (BBR) opdateres, så de to boliger registreres som én.

Behandlingstiden for en byggesag varierer fra uger til flere måneder afhængigt af kommunen og projektets kompleksitet.

Omkostninger

Prisen for en sammenlægning varierer meget afhængigt af omfanget. De typiske omkostninger inkluderer:

• Byggearbejde: prisen afhænger af, om der skal fjernes bærende vægge, omlægges VVS og el, eller etableres ny intern trappe (ved vertikal sammenlægning).
• Rådgiver: ingeniør og eventuelt arkitekt til projektering og tilsyn.
• Byggesagsgebyr: kommunens eventuelle gebyr for behandling af sagen.
• BBR-opdatering: mindre administrativt gebyr.

Derudover skal du naturligvis købe den anden andel til den gældende maksimalpris og betale indskud og eventuelle forbedringstillæg.

Konsekvenser for boligafgift

Når to boliger sammenlægges, samles kvadratmeterne, og boligafgiften beregnes ud fra det nye, samlede fordelingstal. I praksis bliver boligafgiften typisk summen af de to tidligere boligers afgifter, da fordelingstallet afspejler de samlede kvadratmeter.

Det er vigtigt at få dette afklaret præcist med bestyrelsen og administrator inden sammenlægningen, da fordelingstallet skal justeres i foreningens regnskab.

Konsekvenser for andelsværdi

Den nye andelsværdi beregnes som summen af de to enkelte andeles værdi. Om udgifterne til selve sammenlægningen kan tillægges som en forbedring ved et senere salg, afhænger af foreningens regler og bestyrelsens godkendelse. Afklar det med bestyrelsen, før du går i gang.

Praktiske udfordringer

Selv med alle godkendelser på plads kan en sammenlægning byde på udfordringer:

• Bærende vægge. Mange ældre etageejendomme har bærende tværvægge mellem lejlighederne. Det kræver en statisk beregning af en ingeniør og typisk indsættelse af stålbjælker.
• VVS og el. Rørføringer og elinstallationer skal omlægges, hvilket kan være dyrt i ældre bygninger.
• Forskellige gulvniveauer. Især i ældre ejendomme kan der være niveauforskelle mellem de to lejligheder, som skal udlignes.
• Ventetid. Mellem ansøgning om samtykke og eventuel byggetilladelse, selve byggearbejdet og BBR-opdatering kan projektet trække ud over mange måneder.

Kan man opdele igen senere?

Det er teknisk muligt at dele en sammenlagt bolig op igen i to enheder, men det er langt mere kompliceret end den oprindelige sammenlægning. Det kræver ny byggetilladelse, BBR-opdatering og vedtægtsjustering. I praksis sker det meget sjældent.