Forbedringer i andelsbolig

Hvad er forbedringer i en andelsbolig?

Forbedringer er arbejde, der tilfører din lejlighed funktionel værdi ud over det oprindelige niveau. Når du sælger din andelsbolig, indgår forbedringerne i maksimalprisen, som er den højeste pris, boligen lovligt kan sælges til.

Det juridiske grundlag er andelsboligloven §5, stk. 13: "Værdien af forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage."

Forbedring vs. vedligeholdelse

Forskellen mellem forbedring og vedligeholdelse er afgørende, fordi kun forbedringer tilføjer værdi til maksimalprisen.

• Forbedring: Tilfører ny funktionel værdi. Eksempler: nyt køkken, nyt badeværelse, nye gulve, gulvvarme, nye vinduer, ny el-installation.
• Vedligeholdelse: Opretholder den eksisterende stand. Eksempler: maling, gulvafslibning, tapetsering, udskiftning af en identisk komponent (same-for-same).

Tommelfingerreglen er: hvis arbejdet bringer lejligheden op på et højere niveau end det oprindelige, er det en forbedring. Hvis det blot genopretter det eksisterende, er det vedligeholdelse.

Individuelle vs. fælles forbedringer

Der skelnes mellem individuelle forbedringer (udført i den enkelte lejlighed) og fælles forbedringer (udført på bygningen som helhed, jf. andelsboligloven §5, stk. 4).

Individuelle forbedringer tilføjes den enkelte andelshavers maksimalpris. Fælles forbedringer (f.eks. nyt tag, facaderenovering, nye altaner) øger ejendommens samlede vurdering og påvirker dermed andelskronen for alle andelshavere.

Afskrivning af forbedringer

Forbedringer afskrives over tid for at afspejle slitage og ældning. Der er ingen lovbestemt afskrivningstabel. I stedet anvender de fleste foreninger ABFs forbedringskatalog, som fungerer som branchenorm.

Afskrivningsperioden afhænger af typen af forbedring. To eksempler:

• Hårde hvidevarer (ovn, opvaskemaskine m.m.): 10 år
• Vinduer med termoruder: 30 år

Tjek, hvilket katalog eller hvilke afskrivningsregler din forening bruger, før du regner på en konkret forbedring.

Hvis du erstatter en eksisterende forbedring, der stadig har restværdi (f.eks. udskifter et 10 år gammelt køkken med et nyt), fratrækkes den gamle forbedring restværdi fra den nye forbedring værdi.

Godkendelse af forbedringer

Du kan ikke bare gå i gang med at renovere. ABFs standardvedtægter §10 kræver, at du giver bestyrelsen skriftlig besked mindst 5 uger før arbejdet påbegyndes. Bestyrelsen har derefter 3 uger til at gøre indsigelse.

Godkendelsesprocessen sikrer, at forbedringen ikke strider mod foreningens regler, bygningens konstruktion eller de øvrige beboeres interesser. Større ombygninger kan kræve byggetilladelse fra kommunen.

Arbejde udført uden bestyrelsens godkendelse risikerer ikke at blive anerkendt som forbedring ved et senere salg. Det kan betyde, at du har investeret penge, der ikke afspejles i maksimalprisen.

Vurdering af forbedringer

Ved salg af en andelsbolig er det op til foreningen, om forbedringerne vurderes af bestyrelsen eller af en vurderingsmand. Efter ABFs standardvedtægter §14 udarbejder sælger en opgørelse over forbedringerne, og bestyrelsen godkender prisen. Er parterne uenige, fastsættes prisen af en sagkyndig voldgiftsperson udpeget af ABF.

Hver forbedring vurderes ud fra anskaffelsespris, alder, slitage og restværdi. Resultatet er en forbedringsliste, der indgår i beregningen af maksimalprisen.

Timesatser

Har du selv udført arbejdet, bruger mange foreninger ABFs timesatser til at fastsætte værdien af eget arbejde. I 2026 er satserne 241 kr./time i København og 214 kr./time i resten af Danmark.

Dokumentation

God dokumentation er afgørende for at få fuld værdi for dine forbedringer ved salg. Du bør som minimum gemme:

• Specificerede fakturaer: Detaljerede regninger fra håndværkere med beskrivelse af arbejdet, materialer og priser.
• Før- og efterbilleder: Fotos, der dokumenterer tilstanden før og efter forbedringen.
• Skriftlig godkendelse fra bestyrelsen: Dokumentation for, at bestyrelsen har godkendt arbejdet.

Loven kræver ikke kvitteringer, men uden dokumentation er det svært at vise anskaffelsesprisen. Det kan betyde, at forbedringen ikke anerkendes, eller at den vurderes lavere, end den reelt er værd.

Hvad tæller ikke som forbedring?

Følgende arbejde betragtes typisk ikke som forbedringer og tilføjer derfor ikke værdi til maksimalprisen:

• Maling af vægge og lofter
• Gulvafslibning (genopretning, ikke nyt gulv)
• Tapetsering
• Udskiftning af en komponent med en identisk (same-for-same replacement)

Disse poster er vedligeholdelse: de genopretter lejlighedens stand, men tilfører ikke ny funktionel værdi.