Indskud i andelsbolig

Hvad er indskud?

Indskud er den betaling, du som køber erlægger for at erhverve en andel i en andelsboligforening. Det er vigtigt at forstå, at indskud hverken er det samme som depositum i en lejebolig eller udbetaling på en ejerbolig. Indskuddet repræsenterer din ejerandel i foreningen og svarer til den aktuelle andelsværdi.

Ved foreningens stiftelse betaler hver andelshaver et indskud. Når du køber en andelsbolig senere, betaler du den aktuelle andelsværdi, som kan være markant højere end det oprindelige indskud.

Sådan beregnes indskuddet

Andelsværdien, som du betaler som indskud, beregnes ud fra andelskronen:

Andelsværdi = andelskrone × fordelingstal (oprindeligt indskud)

Andelsværdien er den største del af maksimalprisen. Oveni kommer værdien af dokumenterede forbedringer og inventar. Tilsammen udgør dette den pris, sælger maksimalt må forlange.

Teknisk pris og bankens vurdering

Bankerne bruger begrebet "teknisk pris", når de vurderer, om du kan finansiere købet. Den tekniske pris er:

Teknisk pris = prisen for andelen + boligens andel af foreningens gæld (minus foreningens omsætningsaktiver)

Den tekniske pris afspejler den reelle økonomiske eksponering. Den tekniske pris kan være markant højere end prisen for andelen, når din andel af foreningens gæld lægges oven i. Det er den tekniske pris, banken bruger til at vurdere din betalingsevne.

Finansiering af indskuddet

De fleste køb af andelsbolig finansieres med et andelsboliglån, som er et banklån (ikke et realkreditlån). Den gennemsnitlige tilbudte rente på andelsboliglån var 3,6 % pr. juli 2026 ifølge Mybanker. Banken kræver typisk mindst 5 % af købesummen i udbetaling, men vurderer din økonomi ud fra den tekniske pris.

Andelsboliglån adskiller sig fra realkreditlån ved, at de er baseret på bankens egen kreditvurdering og ikke på tinglyst pant i fast ejendom. Løbetiden er typisk 20 til 30 år, og lånet kan være med fast eller variabel rente.

Indskuddets størrelse

Indskuddets størrelse varierer kraftigt afhængigt af beliggenhed, foreningens økonomi og boligens størrelse. Det er derfor afgørende at kigge på både indskuddet og den tekniske pris, når man sammenligner andelsboliger.

Negativ andelskrone

Hvis foreningens gæld overstiger ejendommens værdi, kan andelskronen blive negativ. I den situation er andelsværdien 0 kr., og du betaler typisk kun for eventuelle forbedringer. Mange banker er tilbageholdende med at låne til andele i foreninger med negativ andelskrone.

Negativ andelskrone er et alvorligt advarselssignal og bør undersøges grundigt, inden man overvejer at flytte ind i en sådan forening.

Hvad sker der, når du sælger?

Når du sælger din andelsbolig, får du den aktuelle andelsværdi plus værdien af godkendte forbedringer. Det er ikke nødvendigvis det samme beløb, du betalte i indskud. Andelsværdien kan være steget, hvis ejendommens værdi er øget eller foreningens gæld er nedbragt. Den kan også være faldet, hvis forholdene har udviklet sig negativt.

Skat og indskud

Indskuddet er ikke fradragsberettiget i din skat. Til gengæld er en eventuel gevinst ved salg skattefri, forudsat at du eller din husstand har beboet andelsboligen, og grundarealet er under 1.400 m². Denne regel svarer til parcelhusreglen for ejerboliger og gør andelsboliger til en attraktiv boligform set fra et skattemæssigt perspektiv.

Forskellen på indskud og depositum

Indskud og depositum forveksles ofte, men de er grundlæggende forskellige. Depositum er en sikkerhedsstillelse i en lejebolig (maks. 3 måneders husleje), som refunderes ved fraflytning. Indskud er din ejerandel i en andelsboligforening, som du får betaling for ved salg, til den aktuelle andelsværdi (højst maksimalprisen). Depositum er en omkostning ved leje; indskud er en investering i din bolig.