Eksklusion fra andelsboligforening

Hvad er eksklusion?

Eksklusion er den mest vidtgående sanktion, en andelsboligforening kan anvende mod en andelshaver. Det betyder, at andelshaveren mister sin brugsret til boligen og tvinges til at fraflytte. Andelen sælges herefter via foreningens normale overdragelsesprocedure, og provenuet (efter fradrag af foreningens krav) udbetales til den ekskluderede.

I ABFs standardvedtægter findes reglerne om eksklusion i § 20, som blev opdateret i februar 2024. Det er bestyrelsen, der kan ekskludere en andelshaver og bringe brugsretten til ophør. Jeres egne vedtægter kan have andre regler, så tjek dem.

Gyldige grunde til eksklusion

Eksklusion kræver, at andelshaveren har gjort sig skyldig i grov misligholdelse. De mest almindelige grunde er:

• Manglende betaling af boligafgift. Gentagen udeblivelse trods rykkere er en klassisk eksklusionsgrund.
• Væsentlige og gentagne husordensovertrædelser. Det kan være vedvarende støjgener, trusler mod naboer eller hærværk på fællesarealer.
• Ulovlig fremleje. Hvis andelshaveren fremlejer uden bestyrelsens godkendelse eller i strid med vedtægternes betingelser.
• Ulovlig brug af boligen. Eksempelvis erhvervsmæssig virksomhed, der strider mod vedtægterne eller boligens formål.
• Overtrædelse af bopælspligten. Andelshaveren bor reelt ikke i boligen, fx ved systematisk korttidsudlejning via platforme som Airbnb.

Det afgørende er, at overtrædelsen skal være væsentlig. Bagatelagtige forhold kan ikke begrunde eksklusion. Proportionalitetsprincippet kræver, at mindre indgribende midler (advarsel, påbud) skal være forsøgt først.

Processen: fra advarsel til tvangssalg

Eksklusion er ikke noget, bestyrelsen kan beslutte fra den ene dag til den anden. Der er en fast proces, som skal følges for at sikre, at eksklusionen er juridisk holdbar:

1. Advarsel og påbud. Andelshaveren skal typisk have modtaget en skriftlig advarsel med en klar beskrivelse af overtrædelsen og en frist til at rette op.
2. Rykker og indskærpelse. Hvis overtrædelsen fortsætter, sendes en ny skrivelse, der indskærper konsekvenserne.
3. Bestyrelsens beslutning. Bestyrelsen træffer en formel beslutning om eksklusion. Beslutningen skal være sagligt begrundet og dokumenteret.
4. Meddelelse til andelshaveren. Den ekskluderede modtager skriftlig meddelelse om eksklusionen med begrundelse.
5. Eventuel prøvelse på generalforsamlingen. Hvis jeres vedtægter giver ret til det, kan andelshaveren kræve beslutningen forelagt generalforsamlingen. ABFs standardvedtægter har ikke en sådan regel.
6. Tvangssalg. Foreningen sælger andelen via normal overdragelse. Provenuet, minus foreningens tilgodehavender, udbetales til den ekskluderede.
7. Eventuel fogedret. Hvis andelshaveren nægter at fraflytte, kan foreningen søge udsættelse via fogedretten.

Ankemuligheder

En andelshaver, der bliver ekskluderet, har flere muligheder for at anfægte beslutningen:

• Generalforsamlingen. Hvis jeres vedtægter giver ret til det, kan du kræve eksklusionen forelagt generalforsamlingen. Om den ret findes, afhænger af vedtægterne; ABFs standardvedtægter indeholder den ikke.
• Domstolene. Du kan altid indbringe eksklusionen for domstolene.

Står der i vedtægterne, at andelshaveren kan kræve sagen prøvet på generalforsamlingen, skal foreningen respektere det.

Retspraksis: vigtige domme

Flere afgørelser illustrerer, hvordan domstolene vurderer eksklusionssager:

Højesteretsdom 28. maj 2021 (Airbnb-sagen)

En andelshaver havde i 2016 udlejet til ca. 220 gæster over 4-5 måneder via Airbnb og lignende platforme. Højesteret fandt, at udlejningen var erhvervsmæssig, og at eksklusionen var gyldig, fordi forholdet svarede til en ophævelsesgrund efter lejeloven. Dommen er skelsættende for foreningers håndhævelse af bopælspligten.

Højesteretsdom 2023 (renovationsskader)

Denne dom førte til, at ABF opdaterede standardvedtægternes §10 med et objektivt ansvar for renovationsskader og §20 med eksklusion som mulig konsekvens ved overtrædelse af §10. Det viser, at ABF tilpasser standardvedtægterne til retspraksis.

Påkrav først, derefter eksklusion

I ABFs standardvedtægter er der ikke en særlig "opsigelse" som mildere sanktion. § 19 handler om noget andet: en andelshaver kan ikke selv opsige sit medlemskab, men kan kun udtræde ved at overdrage andelen efter §§ 13-18.

• Påkrav med frist. Ved restance, grov forsømmelse af vedligeholdelsen eller ulovlige forandringer skal bestyrelsen først sende et påkrav og give en frist (§ 20, stk. 1, litra A-C, jf. § 9, stk. 6 og § 10, stk. 7).
• Eksklusion (§ 20). Retter andelshaveren ikke op, kan bestyrelsen ekskludere. Ved vedligeholdelse og forandringer ophører brugsretten med 3 måneders varsel. Eksklusion kan også ske ved alvorlig skade eller ulempe for foreningen, krav om overpris ved salg og forhold, der efter lejeloven giver ret til at ophæve et lejemål.

Efter eksklusionen bestemmer bestyrelsen, hvem der overtager boligen, og afregning sker efter § 15. Indtil andelen er overdraget, skal den ekskluderede fortsat betale boligafgift (§ 20, stk. 2-3).

Konsekvenser for fremlejetager

Hvis andelshaveren har en fremlejetager, skal denne også fraflytte boligen ved eksklusion. Fremlejetagerens ret til at bo i boligen bygger på andelshaverens brugsret.