Bopælspligt i andelsbolig

Hvad er bopælspligt?

Bopælspligt betyder, at du som andelshaver er forpligtet til faktisk at bo i din andelsbolig. Det skal være din primære bolig, og du skal være registreret på adressen i folkeregistret (CPR). Bopælspligten er en grundlæggende del af andelsboligkonceptet: andelsboliger er boliger til beboelse, ikke til investering eller udlejning.

Det er vigtigt at forstå, at bopælspligten ikke er reguleret direkte i andelsboligloven. Den er derimod fastsat i foreningens vedtægter. Vedtægterne indeholder typisk en bestemmelse om, at andelshaveren skal bebo andelsboligen.

Hvad betyder "bebo"?

At "bebo" boligen betyder, at den skal være din primære bopæl. Folkeregisteradressen er den vigtigste indikator, men det er den reelle beboelse, der tæller juridisk. Du kan altså ikke nøjes med at stå tilmeldt adressen, hvis du reelt bor et andet sted.

Højesteret godkendte i 2021 en eksklusion, fordi andelshaveren drev erhvervsmæssig udlejning af værelser via Airbnb i strid med foreningens vedtægter. Dommen viser, at erhvervsmæssig korttidsudlejning til skiftende gæster kan føre til eksklusion, selv om andelshaveren formelt er tilmeldt adressen.

Almindelige overtrædelser

Der er flere typiske situationer, hvor bopælspligten overtrædes:

• Bor hos partner. En andelshaver flytter ind hos sin partner, men beholder andelen uden at fremleje den lovligt. Boligen står reelt tom eller bruges kun lejlighedsvist.
• Airbnb og korttidsudlejning. Systematisk udlejning via platforme som Airbnb, hvor boligen i praksis fungerer som feriebolig for skiftende gæster.
• Weekend- eller fritidsbolig. Andelshaveren bruger boligen som supplement til en primær bolig et andet sted.
• Uregistreret fravær. Længere ophold i udlandet eller anden by uden at søge om fremleje.

Konsekvenser ved overtrædelse

Overtrædelse af bopælspligten er en misligholdelse af vedtægterne og kan føre til alvorlige konsekvenser:

1. Advarsel. Bestyrelsen sender en skriftlig advarsel med krav om, at andelshaveren flytter tilbage eller bringer forholdet i orden.
2. Indskærpelse. Hvis advarslen ikke efterleves, følger en skarpere henvendelse med påmindelse om konsekvenserne.
3. Eksklusion. Ved fortsat overtrædelse kan bestyrelsen beslutte eksklusion, den mest alvorlige sanktion.
4. Tvangssalg. Den ekskluderede andelshavers bolig sælges via foreningens normale overdragelsesproces.

Processen kræver, at bestyrelsen dokumenterer overtrædelsen og giver andelshaveren mulighed for at rette op. Proportionalitetsprincippet gælder, så eksklusion er forbeholdt klare og gentagne overtrædelser.

Undtagelser: fremleje

Den vigtigste undtagelse fra bopælspligten er fremleje med bestyrelsens tilladelse. ABFs standardvedtægter §11 tillader fremleje i normalt op til 2 år, hvis der foreligger særlige grunde som studier, sygdom eller udstationering.

Korte ferier og rejser udgør naturligvis ikke en overtrædelse af bopælspligten. Det er den varige, reelle bopæl, der er afgørende, ikke om du er hjemme hver eneste aften.

Bestyrelsens håndhævelse

Bestyrelsen har flere redskaber til at håndhæve bopælspligten:

• CPR-kontrol. Bestyrelsen kan i begrænset omfang kontrollere, om beboerne er tilmeldt adressen i folkeregistret.
• Observation. Post der hober sig op, mørke vinduer og manglende aktivitet kan indikere, at boligen ikke bebos.
• Nabotips. I praksis er det ofte naboer, der gør bestyrelsen opmærksom på, at en lejlighed tilsyneladende står tom eller bruges til korttidsudlejning.

Bestyrelsen har en pligt til at håndhæve vedtægterne, men skal gøre det på en saglig og proportional måde. Vilkårlig overvågning af beboere er hverken tilladt eller hensigtsmæssigt.

Retspraksis: Airbnb-sagen

Den mest kendte dom på området er Højesterets dom af 28. maj 2021. En andelshaver havde fra april til august 2016 haft ca. 220 gæster via Airbnb og drev reelt erhvervsmæssig udlejning af værelser i strid med vedtægterne. Højesteret fandt, at eksklusionen var berettiget. Dommen tager stilling til den konkrete sag og fastsætter ikke en generel regel om, hvad bopælspligt betyder.

Bopælspligt i ejerforeninger

Bopælspligten i andelsboliger er vedtægtsbaseret og gælder i kraft af foreningens egne regler. Det adskiller sig fra ejerforeninger, hvor der normalt ikke er vedtægtsmæssig bopælspligt. For ejerboliger kan der i visse kommuner gælde en kommunal bopælspligt efter boligreguleringsloven. Det er kommunen, ikke ejerforeningen, der håndhæver den.

Bopælspligt vs. bopælskrav

Det er nyttigt at kende forskellen mellem to begreber, der ligner hinanden:

• Bopælspligt (andelsbolig): vedtægtsbaseret krav om, at andelshaveren skal bo i boligen. Håndhæves af bestyrelsen.
• Bopælskrav (lejeloven §161): en lejer skal have boet i lejligheden i mindst 3 år for at opnå bytteret. Det er et krav i lejeloven, ikke i vedtægterne, og har et helt andet formål.