Tilstandsrapport: hvad den dækker, og hvad den koster

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en standardiseret rapport, der beskriver synlige skader og defekter i en bolig. Rapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig under Huseftersynsordningen og giver køber et overblik over boligens fysiske tilstand på besigtigelsestidspunktet.

Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig. Ingen lov kræver, at sælger indhenter den. Men i praksis er den næsten altid nødvendig, fordi den indgår i den såkaldte trepartsordning, som beskytter sælger mod ansvar for skjulte skader. Uden tilstandsrapporten hæfter sælger i op til 10 år for mangler ved boligen.

Farvekoder og skadeklassifikation

Siden 1. oktober 2020 klassificeres hver skade i tilstandsrapporten med en farve, der angiver alvorligheden:

• Rød (kritisk): Kritiske skader, fx skader, der kan påvirke bygningens konstruktion eller udvikle sig hurtigt.
• Gul (alvorlig): Alvorlige skader, der bør udbedres.
• Grå (mindre alvorlig): Mindre alvorlige skader.
• Sort (mulig skade): Der kan være en skade, og forholdet bør undersøges nærmere.

Tidligere brugte rapporterne koderne K0 til K3 og UN (undersøg nærmere). Dem kan du stadig møde i ældre rapporter. Som køber bør du være særligt opmærksom på røde og sorte markeringer. En sort markering betyder, at der kan gemme sig et problem, som bør undersøges, før du køber.

Trepartsordningen: sælgers beskyttelse

Trepartsordningen er den mekanisme, der gør tilstandsrapporten praktisk uundværlig. Ordningen fungerer sådan: sælger indhenter en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, og tilbyder derefter køber en ejerskifteforsikring. Når disse tre elementer er på plads, frigøres sælger fra det 10-årige mangelsansvar for skjulte fejl og mangler.

Uden trepartsordningen kan køber i op til 10 år efter overtagelsen kræve erstatning af sælger for skjulte defekter. Det er en betydelig økonomisk risiko, som de fleste sælgere vil undgå.

Elinstallationsrapport

Elinstallationsrapporten udarbejdes af en autoriseret elinstallatørvirksomhed og dækker boligens elektriske installationer. Den skal foreligge sammen med tilstandsrapporten for at trepartsordningen er gyldig. Rapporten vurderer stikkontakter, tavler, kabler og installationer for ulovlige eller farlige forhold.

Ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler, der var til stede på overtagelsestidspunktet, men som ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Forsikringen løber typisk 5 eller 10 år, og der kan tilkøbes udvidet dækning, fx for stikledninger.

Prisen afhænger af boligens alder, størrelse og stand. For at opnå ansvarsfrihed skal sælger skriftligt tilbyde at betale mindst halvdelen af præmien.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen afhænger af boligens type, alder og størrelse. Ifølge boligejer.dk koster en tilstandsrapport normalt mellem 4.000 og 10.000 kr.

Det er sælger, der betaler for tilstandsrapporten, da det er sælger, der har interesse i at opnå trepartsordningens beskyttelse.

Begrænsninger: det dækker rapporten ikke

Tilstandsrapporten er en visuel inspektion. Den byggesagkyndige kigger, banker og mærker, men foretager ikke destruktive undersøgelser. Det betyder, at skader bag vægge, under gulve og i lukkede konstruktioner ikke nødvendigvis opdages.

Desuden gælder følgende begrænsninger:

• Kloakker og stikledninger undersøges typisk ikke.
• Møbler flyttes ikke, så skader bag møbler kan overses.
• Indvendige installationer som VVS og el dækkes af separate rapporter.

Den visuelle karakter af inspektionen er en af grundene til, at ejerskifteforsikringen er vigtig. Forsikringen fanger netop det, rapporten ikke kan se.

Tilstandsrapport og andelsboliger

Tilstandsrapporten gælder ikke for andelsboliger. En andelsbolig er ikke fast ejendom i juridisk forstand, og trepartsordningen finder ikke anvendelse. Ved salg af andelsboliger bruger man i stedet en vurderingsmand, der vurderer forbedringer i boligen.

Ejerlejligheder sælges som kutyme uden for Huseftersynsordningen, så der laves normalt ikke tilstandsrapport på en ejerlejlighed.

Gode råd til køber

Som køber bør du altid gennemlæse tilstandsrapporten grundigt. Fokuser på røde og sorte markeringer, og overvej at få en uafhængig byggesagkyndig til at vurdere, hvad udbedring af de identificerede skader vil koste. Det giver dig et bedre forhandlingsgrundlag og reducerer risikoen for ubehagelige overraskelser efter overtagelsen.