Stiftelse af andelsboligforening

Hvad er stiftelse af en andelsboligforening?

Stiftelse af en andelsboligforening sker typisk, når lejerne i en udlejningsejendom samles om at købe den ejendom, de bor i, og omdanner den til en andelsboligforening. Det er en proces, der giver lejerne mulighed for at overtage ejerskabet af deres boliger og opnå de fordele, der følger med andelsboligformen: indflydelse på drift og vedligeholdelse, mulighed for forbedringer og en potentielt lavere boligudgift på sigt.

Tilbudspligten

Reglerne om tilbudspligt står i lejeloven (§ 196 ff.). Sælger ejeren en udlejningsejendom, skal lejerne først tilbydes at købe den gennem en andelsboligforening. Pligten gælder ejendomme, der kun bruges til beboelse og har mindst 6 beboelseslejligheder, og andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder. Den gælder ikke, hvis køberen fx er staten, en kommune eller nær familie, eller hvis ejendommen arves (lejelovens § 198).

Tilbuddet skal gives på samme vilkår (købesum, udbetaling og øvrige vilkår), som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Overdrages ejendommen ved gave, fusion eller mageskifte, hvor der ikke er en salgspris, fastsættes værdien ved syn og skøn, altså af en skønsmand udpeget af retten. Acceptfristen er mindst 10 uger, hvor juli måned ikke tæller med (lejelovens § 199).

Andelsboligloven § 2 sætter betingelserne for foreningen: mindst 60 % af lejerne af beboelseslejlighederne skal være medlemmer, når foreningen overtager ejendommen.

Finansiering af købet

Købet af ejendommen finansieres typisk med en kombination af realkreditlån og indskud fra de kommende andelshavere:

• Realkreditlån: størstedelen af købet finansieres typisk med et realkreditlån, som foreningen optager.
• Indskud: resten betales af de kommende andelshavere. Hvor stort indskuddet skal være, afhænger af långivernes krav.

For eksisterende lejere vil det opgjorte depositum, forudbetalt leje og indestående på vedligeholdelseskontoen normalt blive modregnet i indskuddet. Det kan betyde, at det reelle kontante indskud bliver væsentligt lavere end det nominelle beløb.

Den stiftende generalforsamling

Når finansieringen er på plads, afholdes en stiftende generalforsamling. Her træffes de afgørende beslutninger for den nye forening:

• Vedtægter vedtages. De fleste nye foreninger tager udgangspunkt i ABFs standardvedtægter.
• Bestyrelse vælges. Bestyrelsen er foreningens daglige ledelse.
• Administrator vælges. Mange foreninger vælger en professionel administrator fra starten.
• Revisor vælges. En statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere foreningens regnskab.
• Budget godkendes. Det første driftsbudget, der danner grundlag for boligafgiften.

Karensperiode for andelsværdi

For foreninger stiftet efter 1. juli 2013 gælder en vigtig regel: i de første 2 år skal andelsværdien beregnes ud fra anskaffelsesprisen (andelsboligloven §5, stk. 2). Foreningen kan altså ikke anvende en valuarvurdering til at fastsætte en højere værdi i denne karensperiode.

Formålet med karensperioden er at beskytte mod spekulation, hvor en forening stiftes udelukkende med henblik på hurtigt videresalg til en højere pris. Efter de 2 år kan foreningen skifte til valuarvurdering, hvis generalforsamlingen beslutter det.

Tidslinje og rådgivere

Lejerne har mindst 10 uger til at acceptere tilbuddet. Det samlede tidsforløb afhænger af forhandlinger med sælger og finansiering.

Det er stærkt anbefalet at involvere professionel rådgivning fra start:

• Advokat med speciale i andelsret til at gennemgå tilbuddet, forhandle vilkår og udarbejde stiftelsesdokumenter.
• Revisor til at vurdere ejendommens økonomi og udarbejde det første budget.
• Administrator til at hjælpe med den daglige drift fra dag ét.

Rådgivning koster penge, og prisen afhænger af ejendommens størrelse og kompleksitet. Indhent tilbud tidligt, så udgiften kan indgå i budgettet.

Risici ved stiftelse

Stiftelse af en andelsboligforening er en stor beslutning, og der er risici, man skal være opmærksom på:

• For høj købspris. Hvis ejendommen købes til en overpris, vil det belaste foreningen i mange år med høj gæld og tilsvarende høj boligafgift.
• Vedligeholdelsesefterslæb. Ældre udlejningsejendomme kan have et stort vedligeholdelsesefterslæb, der kræver betydelige investeringer i de første år. En grundig teknisk gennemgang er afgørende.
• Lejere, der ikke ønsker at konvertere. Lejere, som ikke tilslutter sig, forbliver lejere i foreningen. De betaler fortsat husleje efter lejeloven og har lejerbeskyttelse. Det kan give en økonomisk og administrativ udfordring for foreningen.

ABF som ressource

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har over 5.450 medlemsforeninger og tilbyder vejledning til lejere, der overvejer at stifte en andelsboligforening. ABFs stiftelsesvejledning dækker hele processen fra tilbudspligt til den stiftende generalforsamling.