Skat ved salg af andelsbolig

Skal du betale skat, når du sælger din andelsbolig? Forstå reglerne for skattefrihed, aktieavancebeskatning, bopælskriteriet og de situationer, hvor du bliver beskattet.

Opdateret 27. september 2026

Denne artikel er til oplysning og erstatter ikke juridisk rådgivning. Kontakt en advokat, hvis du er i tvivl om din konkrete situation.

Hovedreglen: Skattefrit ved bopæl

Fortjeneste ved salg af en andelsbolig beskattes efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven, fordi et andelsbevis teknisk set er et værdipapir. Men der er en vigtig undtagelse: fortjenesten er skattefri, hvis andelsboligen har tjent som bolig for dig eller din husstand.

Reglen svarer til parcelhusreglen for ejerboliger, men den juridiske hjemmel er en anden. For andelsboliger er hjemlen aktieavancebeskatningslovens §15, stk. 1, jf. ejendomsavancebeskatningslovens §8, stk. 1 og 4, der fritager fortjenesten, når boligen har været beboet af andelshaveren eller dennes husstand.

Betingelsen: Bopælskriteriet

For at opnå skattefrihed skal andelsboligen have tjent som bolig for dig eller din husstand i en del af eller hele den periode, du har ejet andelen. Hører der et bestemt grundareal til boligen, skal det desuden være under 1.400 m² (eller ikke kunne udstykkes). Det afgørende er, at du reelt har boet der.

Der er ingen minimumskrav til, hvor længe du skal have boet der. Selv en kort bopælsperiode kan være tilstrækkelig, så længe boligen reelt har tjent som din bopæl.

Hvornår skal du betale skat?

Du skal betale skat af fortjenesten i følgende situationer:

1. Boligen har ikke været din bopæl

Hvis du har købt en andelsbolig som investering, fremlejet den eller aldrig har boet der, er fortjenesten skattepligtig. Den beskattes som aktieindkomst:

De første 79.400 kr. (2026): 27 % skat.
Over 79.400 kr.: 42 % skat.

2. Forældrekøb

Har du købt en andelsbolig til dit barn (forældrekøb), og barnet bor der, mens du formelt ejer andelen, er du teknisk set ikke beboer. Ved salg kan fortjenesten derfor være skattepligtig. Dog kan der argumenteres for skattefrihed, hvis barnet er en del af din husstand. Søg rådgivning hos en skatteadvokat i denne situation.

Beregning af fortjeneste

Fortjenesten beregnes som forskellen mellem salgsprisen og anskaffelsessummen:

Fortjeneste = Salgspris minus (Anskaffelsessum + Forbedringer)

Anskaffelsessummen er den pris, du betalte, da du købte andelen. Forbedringer, du selv har bekostet (nyt køkken, bad osv.), kan tillægges anskaffelsessummen og reducerer dermed den skattepligtige fortjeneste.

Skat ved bytte

Ved bytte af andelsbolig er der tale om to samtidige overdragelser. Skattemæssigt behandles dit "salg" efter de samme regler som et almindeligt salg. Hvis boligen har været din bopæl, er fortjenesten skattefri.

Indberetning til SKAT

Er gevinsten skattepligtig, skal du selv oplyse den som anden aktieindkomst i rubrik 67 på din årsopgørelse eller dit oplysningsskema. Er salget skattefrit, fordi du eller din husstand har boet i boligen, skal du ikke betale skat af gevinsten. Tjek din årsopgørelse, så du er sikker på, at den er korrekt.

FAQ

Ofte stillede spørgsmål

Skal jeg selv indberette salget?

Ja, hvis gevinsten er skattepligtig. Så skal du selv oplyse den som anden aktieindkomst i rubrik 67 på din årsopgørelse. Er salget skattefrit, fordi du eller din husstand har boet i boligen, skal du ikke betale skat af gevinsten.

Hvad hvis jeg har haft boligen fremlejet i en periode?

Skattefriheden kræver, at boligen har tjent som bolig for dig eller din husstand i en del af eller hele ejerperioden. Om en periode med fremleje påvirker det, afhænger af den konkrete situation, så læs Skattestyrelsens juridiske vejledning (C.B.2.6) eller søg rådgivning.

Er der skat på den kontante udligning ved bytte?

Den kontante udligning er en del af salgsprisen/købesummen og behandles skattemæssigt som en del af overdragelsen. Hvis bopælskriteriet er opfyldt, er hele transaktionen skattefri.

Kan andelskronen falde, så jeg får et tab?

Ja. Hvis andelskronen er lavere, end da du købte, sælger du med tab. Tabet kan fratrækkes i aktieindkomsten, men kun hvis du ikke opfylder bopælskriteriet (fordi skattefri fortjeneste også betyder, at tab ikke kan fratrækkes).

Gælder de samme regler for ejerboliger?

Princippet er det samme (skattefrihed ved bopæl), men den juridiske hjemmel er forskellig. For ejerboliger er det parcelhusreglen (ejendomsavancebeskatningsloven §8). For andelsboliger er det aktieavancebeskatningslovens §15, stk. 1, jf. ejendomsavancebeskatningslovens §8, stk. 1 og 4.