Nye vurderinger 2026: Hvad grundværdien betyder for din andelsbolig

Hvad sker der i 2026?

Vurderingsstyrelsen forventer at sende de endelige 2023-vurderinger ud til ejendomme med andelsboliger i løbet af 2026. Kort efter følger en endelig 2025-vurdering, som er 2023-vurderingen fremskrevet til 2025-niveau. Samtidig er styrelsen i gang med at sende de forsinkede 2021-vurderinger ud.

Det vigtigste at vide er, at vurderingerne kun indeholder en grundværdi. Ejendomme med andelsboliger vurderes som erhvervsejendomme, og med den vurderingsmetode, Folketinget vedtog i 2021, fastsætter Vurderingsstyrelsen ikke længere en ejendomsværdi for dem. Grundværdien skal afspejle, hvad grunden er værd i ubebygget stand.

Grundværdien kan ikke bruges til andelskronen

Andelskronen beregnes ud fra en af de fire metoder i andelsboligloven §5, stk. 2. Ingen af dem bygger på en grundværdi. ABF skriver direkte, at den foreløbige grundværdi ikke kan bruges i andelsværdiberegningen, og at det heller ikke bliver muligt, når grundværdien er endelig, selvom den i mange tilfælde er højere end 2012-vurderingen.

Vurderingsstyrelsen understreger også, at den offentlige vurdering og en privat valuarvurdering ikke kan sammenlignes. De har forskellige formål: grundværdien er grundlaget for foreningens grundskyld, mens valuarvurderingen afspejler handelsprisen for ejendommen som udlejningsejendom og bruges til at beregne andelskronen.

De nye vurderinger ændrer altså ikke din andelskrone eller maksimalpris direkte. Det, der kan mærkes, er grundskylden og dermed boligafgiften.

De fire vurderingsmetoder gælder uændret

a) Anskaffelsesprisen

Foreninger, der bruger anskaffelsesprisen (litra a), påvirkes ikke. Ejendommen står til købsprisen plus forbedringer.

b) Valuarvurdering

En valuarvurdering (litra b) fastsætter ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Siden 15. april 2024 er den gyldig i 42 måneder (tidligere 18), og forlængelsen gælder også vurderinger, der var lavet før lovændringen. Indhenter foreningen en ny valuarvurdering, kan en ældre ikke længere bruges, selvom den er under 42 måneder gammel.

c) Senest ansatte offentlige ejendomsværdi

Litra c bruger den senest ansatte ejendomsværdi. Vurderingsstyrelsen har ikke lavet nye ejendomsværdier for andelsboligforeninger siden 2012, og der kommer ikke nye. For de fleste foreninger er det derfor fortsat 2012-vurderingen, der gælder, også efter 2026.

d) Nettoprisindekseret ejendomsværdi

Med L 111 (lov nr. 330 af 9. april 2024) kan foreninger fra 15. april 2024 regulere den senest ansatte ejendomsværdi med Danmarks Statistiks nettoprisindeks, fra første månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår. For en 2012-vurdering og regnskabsår 2025 giver det et tillæg på ca. 24,8 %. Reguleringen følger inflationen, ikke grundværdien.

Grundskyld: her kan de nye vurderinger mærkes

Andelsboligforeningen betaler grundskyld af grunden. Du betaler som andelshaver hverken ejendomsværdiskat eller grundskyld selv, men foreningens grundskyld indgår i boligafgiften.

• Beregning: Grundskylden er kommunens promille ganget med grundværdien fratrukket 20 %.
• Lavere promiller: Fra 2024 fastsætter kommunerne promillen inden for et loft vedtaget af Folketinget. Den er sænket fra gennemsnitligt 27 til 7,4 promille.
• Stigningsbegrænsning: I 2024 måtte grundskylden højst stige 2,8 % i forhold til 2023. Fra 2025 kan den højst stige med 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld om året, indtil den når det fulde niveau. Reglen gælder på landsplan for erhvervsejendomme, herunder ejendomme med andelsboliger.

Vurderingsstyrelsens eget eksempel for en fiktiv etageejendom i København med 30 andelsboliger viser mekanikken: grundskylden var 119.000 kr. i 2023, 122.332 kr. i 2024 og 133.960 kr. i 2025. Den fuldt indfasede grundskyld på 244.800 kr. nås først efter ca. 11 år.

Foreløbigt grundlag og efterregulering

Grundskylden for 2024 og 2025 er opkrævet på grundlag af en foreløbig 2023-vurdering, og grundskylden for 2026 på grundlag af en foreløbig 2025-vurdering. Når de endelige vurderinger kommer, genberegnes og efterreguleres grundskylden for 2024, 2025 og 2026 automatisk. Har foreningen betalt for meget, får den penge tilbage. Har den betalt for lidt, kommer der en ekstra opkrævning.

Hvad bør din forening gøre?

1. Tjek deklarationen: Inden den endelige 2023-vurdering får foreningen en deklaration med de data, vurderingen bygger på. Er der fejl, kan I sende en indsigelse.
2. Overvej at klage: Mener I, at den endelige vurdering er forkert, kan I klage til Skatteankestyrelsen. Fristen står i brevet. For erhvervsvurderingen 2021 er fristen 90 dage, og gebyret er 1.300 kr., som betales tilbage, hvis I får helt eller delvist medhold. Får I medhold i en klage over 2023-vurderingen, føres ændringen videre til 2025-vurderingen.
3. Budgetter med efterreguleringen: Bed administrator beregne, hvad den endelige vurdering betyder for grundskylden, og om der kan komme en ekstra opkrævning.
4. Vælg vurderingsmetode ud fra de fire muligheder: Grundværdien er ikke en mulighed. Et skifte mellem metoderne besluttes af generalforsamlingen.

Betydning for køb, salg og bytte

• Andelskronen: Påvirkes ikke af grundværdien. Se i stedet på, hvilken metode foreningen bruger, og hvor gammel en eventuel valuarvurdering er.
• Boligafgiften: Kan stige gradvist, hvis foreningens grundskyld er under det fuldt indfasede niveau. Spørg til foreningens forventede grundskyld og en eventuel efterregulering, før du køber eller bytter.
• Prisforskel ved bytte: Afhænger af de to foreningers andelskroner og forbedringer, ikke af de nye grundværdier.

Gennemfør derfor et bytte, når du er klar, frem for at vente på vurderingerne. De ændrer ikke, hvad andelen må koste.